Продажа ипотечной квартиры по переуступке — все нюансы процедуры

Случаи, в которых может проводиться переуступка по ипотеке

Данная процедура применяется только при следующих обстоятельствах.

Существует ранее оформленный договор на продажу или приобретение жилплощади

При наличии подобного соглашения открывается вопрос уступки права на требование заключения основного договора, но не требования получения недвижимости. Строго говоря, договор не означает совершение сделки, а несет детали ее вероятного существования.

На условиях долевого строительства

Данным способом можно воспользоваться только до внесения всех подписей в акт приема-передачи недвижимости. В случае с ипотечным жильем ситуация немного сложнее. Кредитный договор заключен между банковской организацией и заемщиком. При проставленных подписях каждой из сторон, на них возлагается ряд обязанностей и прав.

Прежде чем провести переуступку, потребуется выполнить подробный расчет. В противном случае неучтенные расходы выплачиваются новыми владельцами.

Переуступка прав по ипотеке: что означает и как оформить?

Процесс представляет собой передачу прав и обязанностей банка и заемщика третьему лицу, ранее не участвующему в составлении договора. После заключения конечного договора обязанности застройщика выполняются перед новыми владельцами.

Наличие ипотеки в данной схеме предполагает дополнительное обременение для продавца — помимо контракта с застройщиком появляется договор с банковской организацией, указывающий на получение и возврат кредитных средств. Это значит, что цеденту придется получить дополнительное одобрение сделки в банке прежде, чем будет оформлена цессия.

В соответствии со статьей 11 ФЗ № 214 переуступку можно провести в момент от начала действия предварительной договоренности до составления основного договора. Передача денежных средств возможна только в последнем случае.

Терминология, используемая в контексте переуступки:

• цессия — договор;
• цедент — сторона, передающая право на жилплощадь в строящейся недвижимости.
• цессионер — приобретатель права на недвижимость по цессии.

Возможная выгода и риски для собственника

Процедура наиболее прибыльна на поздних этапах строительства многоквартирного дома — в это время можно приступить к поиску потенциальных цессионеров. Для оценки объема возможного дохода нужно обратить внимание на динамику стоимости квартиры на всех этапах возведения дома.

Максимальная выгода извлекается при реализации жилплощади в сданном доме. Важно успеть провести оформление до подписания акта и вступления в права собственности. В этом варианте можно выиграть 10–15 процентов сверх той прибыли, которая прогнозируется при продаже жилья в готовых, но не сданных зданиях.

С точки зрения покупателя цессия также выгодна — с ее помощью становиться возможной покупка квартиры в желаемом МКД по более низкой стоимости. Однако существует ряд рисков:

1. Признание договора недействительным.
2. Попадание в долгострой. Проведение переуступки на первых этапах возведения — маркер намечающихся проблем.

Нужно понимать, что по цессии покупается право требования жилплощади после сдачи объекта, а не фактическая квартира. Вместе с данным правом приобретается ответственность: если общая площадь готового жилья превышает проектную, то новоявленный владелец обязуется доплатить за нее. В обратной ситуации собственнику придется требовать возврат средств у застройщика.

Правовая база

Данная процедура попадает в поле регулирования Гражданского кодекса РФ (глава 24, статья 382-390) и ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве». Статья 389 ГК РФ обязывает проводить регистрацию подобных сделок в Росреестре.

Пункт 2 статьи 11 ФЗ № 214 допускает проведение переуступки посредством договора долевого участия, либо жилищно-строительного кооператива в любой момент строительства, но до возникновения прав собственности. Если цедент поставил подпись в акте приема-передачи застройщика, то сделка проводится в формате купли продажи.

Пошаговое оформление

Порядок проведения переуступки прав на недвижимость в строящемся доме делится на 4 шага.

Шаг № 1 — проверить наличие необходимой документации

До оформления документации, которая касается самой переуступки, требуется проверить соответствие разрешительных документов компании-застройщика. Это можно сделать путем обращения в офис организации и запроса следующего пакета бумаг:

• учредительная документация строительной компании и устав;
• свидетельство о зачислении в базы учета налогового органа;
• подтверждение права собственности на земельный участок;
• бухгалтерские отчеты за текущий квартал;
• разрешение и проектная документация строительства;
• декларация, в которой отражен способ исполнения обязательств организации, указанной в договоре;
• договор, отображающий основания финансирования строительства МКД.

Шаг № 2 — подготовка к проведению сделки

Действия цедента

Перед реализацией жилплощади продавец должен:

1. Уведомить застройщика о грядущей продаже жилья посредством переуступки. Это можно сделать двумя способами: личное посещение офиса и письменное уведомление. Если строительная компания не будет знать о заключаемом договоре, то такая сделка может быть аннулирована.
2. Получить согласие и справку об отсутствии задолженностей от компании в письменной форме. Документы можно получить очно либо по почте — данный момент оговаривается с представителем застройщика. При этом организация может потребовать процент за одобрение процедуры переуступки права, в большинстве случаев он составляет 5 %.
3. Получить нотариально заверенное согласие мужа/жены на реализацию жилплощади в том случае, если таковая была приобретена в браке.
4. Запросить согласие от банковской организации на проведение переуступки, если будущее жилье приобреталось через ипотечное кредитование. При обращении в банк потребуется представить подробное объяснение причины для перерегистрации долевого договора на другое лицо. Также необходимо представить официальное согласие от застройщика. В процессе потребуется подать заявление о желании создания цессии, рассмотрение занимает около двух дней.

Действия цессионера

Прежде чем купить квартиру по данной процедуре, приобретатель должен:

1. Получить нотариально заверенное согласие от супруга, когда покупатель находится в действующем браке.
2. Поставить подпись и получить оригинал кредитного договора, а также закладную, если квартира покупается через ипотеку или подобное кредитование.

Шаг № 3 — составить цессию

На этом этапе составляется договор переуступки прав между цедентом и цессионарием. Желательно провести данную процедуру через юриста, так как он поможет оформить документ без ошибок с учетом всех нюансов и условий продавца и покупателя.

Шаг № 4 — зарегистрировать договор в уполномоченном органе

Многие субъекты РФ принимают документы для регистрации только через многофункциональные центры. Далее сотрудник МФЦ самостоятельно передает документацию в регпалату.

Процесс выглядит следующим образом:

1. Продавец и покупатель обращаются в МФЦ, где подают подписанные копии договора и прилагающейся документации, а также оплачивают государственную пошлину.
2. Сотрудник заполняет заявление о регистрации прав на основании приложенных документов. Все участники сделки подписывают предназначенные им заявления.
3. Впоследствии работник МФЦ: соберет заявления, оригинальные документы и копии, выдаст обеим сторонам сделки расписку в принятии документации.
4. Далее полученная документация будет отправлена в Регистрационную палату с помощью курьерской службы. По прибытии будет проверена корректность составления документов.
5. В назначенное число покупатель должен получить зарегистрированную цессию, а продавец — договор основания, изначально заключенный с компанией-застройщиком.

На возводимом объекте

Из вышесказанного становиться понятным, что договор переуступки актуален только до момента оформления акта приема-передачи. После подписания указанного документа сделка будет регулироваться стандартной куплей-продажей.

Цессия может применяться неоднократно, главное, внести данные о новых участниках в долевой договор.

В готовом многоквартирном доме

Многоквартирный дом может быть сдан в эксплуатацию, но без подписи финального акта приема-передачи. Подобная ситуация возникает при неполном выполнении обязательств со стороны застройщика. На этом фоне возникают основания для проверки, в ходе которой уточняется соответствие:

• квадратных метров, назначения и конфигурации помещений;
• комплектации;
• технического, санитарного и эстетического состояния.

Если стороны не добились общего согласия, то вопрос решается в судебной инстанции. В сданных домах цессия применяется до факта передачи жилплощади частным лицам от компании застройщика.

Налоги

Любой потенциальный продавец недостроенной квартиры должен помнить о необходимости уплаты налогов. На разных уровнях сопутствующих органов не приветствуется спекуляция на рынке квартир. Ввиду чего квартира, пробывшая в собственности менее пяти лет, не облагается налоговыми льготами. Поэтому в соответствии со статьей 208 НК РФ любой доход, полученный при продаже объекта с правами требования, декларируется в обязательном порядке.

Если объем денежных средств в договоре уступки превысил сумму долевого договора с застройщиком, то возникает необходимость в заполнении налоговой декларации и уплаты НДФЛ с указанной суммы.

На практике существует возможность оформления разницы в цене через отдельное дополнительное соглашение. При небольших суммах банкам свойственно «закрывать глаза» на данное нарушение. Однако не рекомендуется обманывать законодательство — выявленная попытка обхода налоговых выплат в конечном итоге обходиться в несколько раз дороже самого налога.

Из всего вышеупомянутого можно сделать вывод: переуступка прав по ипотеке отличается от обычной цессии появлением дополнительной стороны, причастной к договору. Если получится найти общий язык с банком, то сделка не будет отличаться от стандартной процедуры.