Плюсы и минусы договора переуступки

У любого способа покупки недвижимости есть свои сильные и слабые стороны. Многие хотят приобрести квартиру именно в новостройке, но на начальном этапе строительства боятся вкладывать деньги. А на финальном этапе строительства практически все квартиры проданы. В этом и преимущество договора переуступки, по нему одна стороны может переуступить другой стороне свои права и обязанности до подписания акта приема-передачи квартиры.

Многие инвесторы пользуются таким способом. Они покупают жилье на уровне котлована по минимальной цене, а ближе к завершению строительства продают по более высокой стоимости.

Минусы в данной схеме тоже есть. Покупатель берет на себя все права и обязанности по договору долевого участия, а значит, если застройщик обанкротится, то покупателю придется идти в суд. К продавцу иск по данной схеме предъявить не получится.

Преимущества и недостатки процедуры для продавца и покупателя

Плюс для продавца (цедента):

• возможность заработать на повышении цены на объект (в начале строительства жилья клиент заключает ДДУ, а когда стройка подходит к концу можно переуступить свои права другой стороне).

Минусы для продавца:

• процедура занимает много времени (нужно идти к застройщику, искать покупателя, регистрировать документы в Росреестре);
• налогообложение (нужно будет подать декларацию согласно ст. 208 НК РФ).

Преимущество для покупателя (цессионария):

• строящееся жилье дешевле готового на первичном или на вторичном рынке;
• можно купить жилье по договору цессии, а после оформления права собственности продать этот объект уже с наценкой.

Недостатки для покупателя:

• клиент получает не готовую недвижимость, а только право требования. Застройщик может обанкротиться, а квартира так и не останется достроенной
• можно приобрести недвижимость, за которую цедент еще не выплатил всю стоимость застройщику;
• если не зарегистрировать договор в Росреестре, то можно стать жертвой двойной продажи;

Какие основные риски покупки квартиры по переуступке?

Прежде всего, нужно обратить внимание на заключение договора между цедентом и цессионарием. Если в будущем сделку признают недействительной, то покупатель лишится выплаченных денежных средств и не получит квартиру.

Договор нужно составлять в письменной форме и обязательно регистрировать в Росреестре.

Заключение предварительного договора купли-продажи

Некоторые предпочитают оформлять переуступку через предварительный договор купли-продажи. Суть состоит в том, что застройщик ждет пока достроится квартира и оформляет ее в свою собственность, потом только продает новому владельцу.

Минусов в данной схеме много:

• предварительный договор не регистрируется в Росреестре (продавец может подделать документы или заключить несколько таких договоров);
• покупатель не является дольщиком, его права никак не защищены (застройщик может обанкротиться).

Такой выбор покупки квартиры является очень рисковым.

Долгострой, проблемы со сдачей дома в эксплуатацию

Иногда дольщики выставляют на продажу объект, потому что им стало известно о проблемах со строительством (не соблюдены нормы при возведении дома, проблема с администрацией и т.д.). Прежде чем подписывать договор, нужно проанализировать рынок и подробнее узнать про данный объект.

Самый простой способ – проверить сколько квартир в продаже у данного застройщика. Если с начала строительства прошло много времени и в продаже все еще больше количество квартир – значит, стоит задуматься о выборе другого жилья.

Банкротство застройщика

У застройщика могут появиться финансовые сложности, о чем могут свидетельствовать массовые продажи квартир в одном ЖК. Если сроки сдачи дома в эксплуатацию сильно сдвинутся и обнаружатся нарушения при строительстве объекта, то это может привести к банкротству застройщика.

В этом случае дольщики могут захотеть избавиться от проблемной недвижимости и продать ее по заниженной цене. Поэтому с такими предложениями нужно быть повнимательней. Изучите финансовое положение застройщика, ход строительства и судебную практику в отношении данной компании.

Отсутствие согласия супруга/супруги

Если на момент подписания ДДУ дольщик был в браке, значит от супруга/супруги нужно брать согласие на переуступку. Недвижимость является общей совместной. Не важно на чье имя бы заключен ДДУ. Обязательно нужно учитывать права второго супруга, иначе сделку признают недействительной.

Долги и штрафы по взносам у продавца

По договору цессии есть риск купить жилье с долгами, но он крайне невелик. Согласно правилам все долги переходят на нового дольщика. В этом случае покупатель должен себя обезопасить и проверить порядок расчетом между дольщиком и застройщиком.

Если клиент не выплатил юридическому лицу всю сумму по сделке, то остаток будет взыскан уже с нового собственника. Если была рассрочка платежа, то застройщик должен дать согласие на переуступку.

Признание договора ДДУ недействительным

Если первоначальный договор долевого участия был оформлен с нарушением закона и его признают недействительным, то уступка также будет считаться ничтожной. Покупатель теряет недвижимость и деньги. Чтобы избежать такой ситуации внимательно проверяйте все документы, просите согласие застройщика на переуступку. Если при покупки недвижимости был использован материнский капитал, то должны были быть выделены доли детям. Если вы сомневаетесь в подлинности документов, то лучше их показать юристу.

В чем опасность покупки ипотечной квартиры по переуступке?

При заключении ДДУ клиент мог использовать ипотечные средства. В таком случае право требование на объект долевого строительства находится в залоге у банка. Перед заключением цессии цессионарий должен убедиться, что получено согласие от кредитора и от застройщика на переуступку. Если обе стороны будут согласны, то можно заключать договор.

Когда переуступка становится возможной, полезной и осуществимой?

Большое количество квартир в новостройках приобретается именно по переуступке. Инвесторы вкладывают деньги в жилье на уровне котлована. А многие клиенты предпочитают приобретать жилье на финальном этапе строительства, когда потенциальные проблемы с долгостроем сведены к минимуму. Однако все квартиры у застройщика уже распроданы. Здесь и приходит на помощь переуступка. Если дольщик хочет продать свою недвижимость до подписания акта приема-передачи, то он легально может это сделать.

Многие используют такие схемы. Вкладывают средства в строящийся объект, а потом продают его. На разнице в цене можно хорошо заработать.

Переуступку можно заключить только до момента подписания акта приема-передачи квартиры, после уже нельзя.

Схема проведения сделки по переуступке прав

Порядок проведения сделки можно разделить на несколько этапов:

• поиск покупателя;
• сбор документов цедентом (нужно обратиться к застройщику за получением разрешения на переуступку и получением справки об отсутствии долгов);
• заключение договора уступки прав требования;
• подача бумаг на регистрацию в Росреестр.

Подводя итог

Уступка прав требований – сложная сделка. Однако благодаря переуступке можно приобрести объект по цене дешевле, чем он будет стоить после введения дома в эксплуатацию. Но перед заключением договора нужно внимательно проверять все документы, чтобы не стать жертвой мошенников.