Переуступка квартиры с эскроу счетом

В чем особенность расчета через эскроу?

Расчеты при помощи эскроу-счетов обязательные для застройщиков, не включенных в перечень определенных законом исключений, например ранее начатые проекты высокой степени готовности. В большинстве проектов эта схема основная.

Расчеты с помощью эскроу-счетов ведутся в несколько этапов.

• Действуя по договору долевого участия в строительстве, стороны определяют план взаимных расчетов.
• Открыв в банке эскроу-счет с обязательным условием раскрытия (т. е. перечисления средств) в пользу застройщика по конкретному ДДУ, дольщик вносит стоимость квартиры. Когда квартира приобретается в ипотеку, кредит также поступит на этот счет.
• Банк, уполномоченный на эти операции, дает подтверждение сторонам договора, что счет открыт.
• С момента получения акта приема-передачи квартиры, застройщик вправе обратиться в банк за раскрытием эскроу-счета.

После получения и проверки банком документов, которые подтверждают окончание строительства, он перечислит деньги застройщику. Преимущественно эта сумма идет на закрытие кредита, необходимого застройщику для возведения многоквартирных домов.

Застройщику не перечислят деньги от дольщика до полного окончания строительства. Все это время деньги находятся на хранении в банке, он является тем лицом, которое будет оформлять переуступку прав по эскроу-счету в связи с переуступкой основного ДДУ. Если дом не будет достроен, средства со счета переведут назад дольщику.

Переуступка и эскроу-счета

Эскроу (от англ. escrow — «депонирование»). Термин в строительной сфере применяется для обозначения спецсчета, открытого в банке, куда покупателем переводятся финансовые средства за квартиру, если договор уже подписан и зарегистрирован. Если дом сдан, девелопер получит накопленные деньги, но если объект не достроят — дольщику переведут его средства обратно.

Финансирование застройщиком осуществляется за счет кредита банка или собственного бюджета.

Раньше средства первого дольщика переводились на расчетный счет компании застройщика для распоряжения полученными средствами. Часто — не совсем рационально, что могло привести к долгострою и разочарованным гражданам.

Способ, где применяется эскроу, не нов, его внедрили в различных типах в остальных государствах. Такой метод обеспечивает сохранение денег покупателей.

Законом не запрещается перепродавать ещё не достроенное жилье, даже если деньги прежнего приобретателя находятся на эскроу-счете. В силу п. 10 ст. 15.5 ФЗ № 214, здесь к новому участнику долевого строительства после гос. регистрации соглашения об уступке перейдут права и обязанности по договору счета эскроу от первоначального участника долевого строительства.

Основания для срыва банком уступки по эскроу

Законом предусматривается ряд условий, когда банк дает отказ в проведении операций, если есть подозрение, что клиентом используются услуги банка в запрещенных целях, например для отмывания денег. Отказ может быть получен и при заключении соглашения с первоначальным дольщиком, и при переуступке новому лицу. Банком проверяется новый дольщик и операция уступки для уверенности, что нарушения отсутствуют.

Право отказа банка по заключению договора на эскроу с новым клиентом или даже расторжение договора с существующим владельцем эскроу счета определяются пунктом 11 статьи 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ со ссылкой на нормы о противодействии отмыванию денег. Будут достаточными подозрения, что настоящей целью по заключению договора эскроу служит легализация преступных доходов или финансирование терроризма.

Здесь банк не возмещает убытки дольщика. Отказ и расторжение договора на эскроу закреплены ст. 7 Федерального закона № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем».

Банковский отказ в обслуживании счета эскроу кого-то из дольщиков или цессионария по уступке застройщика может повлечь отказ по исполнению заключенного ДДУ. Невостребованная денежная сумма должна быть возвращена первоначальному дольщику. Практика показывает, что их получение или перевод в иной банк часто влекут затруднения при обнаружении нарушений норм закона о противодействии легализации денежных средств.

Основные моменты

Правоведами рекомендовано уделить внимание пунктам в ДДУ для установления времени по условному депонированию.

В законе о «долевке» прописано: срок условного депонирования — это период времени, когда финансовые средства, проплаченные по ДДУ, находятся на эскроу-счете. В п. 4 ст. 15.5 ФЗ № 214 указано, что время условного депонирования не должно превышать 6 месяцев со времени ввода в эксплуатацию многоквартирного дома.

В соглашениях по долевому участию можно встретить 2 типа определений: одно — из закона, другое — где указана конкретная дата, при её наступлении деньги, внесенные дольщиком за жилье, будут ему возвращены назад, если застройщик не представляет банку-агенту документ, разрешающий ввод дома в эксплуатацию.

Последовательность действий

Последовательность действий выглядит несложной, для этого понадобится:

• разработанное соглашение;
• согласие-справка/письмо застройщика на уступку;
• справка об оплате полностью по ДДУ первым дольщиком;
• регистрация перехода права в Росреестре;
• произвести расчеты между правопреемниками;
• вручить застройщику прошедший регистрацию экземпляр уступки.

Как не потерять средства?

Чтобы не потерять средства, следует учитывать ряд важных факторов.

1. Момент расчетов по выплате вознаграждения за уступку (денежной суммы, которую новый дольщик обязан заплатить предыдущему) может не совпадать при различных ситуациях.
2. Полный расчет разумнее производить после переоформления всех документов. Иначе может возникнуть такая ситуация, когда новый дольщик, заплатив деньги предыдущему, не становится стороной ДДУ. Для подстраховки дольщики договариваются о совершении расчетов через аккредитив, ячейку или с помощью иного механизма, позволяющего обеспечить защиту обеих сторон от внезапных случайностей.
3. Стоит помнить о сроках нахождения на счете эскроу денег, причитающихся застройщику, для своевременного оформления необходимых документов. Как говорилось выше, это время не должно превышать 6 месяцев с даты ввода здания в эксплуатацию. Иногда в ДДУ и договоре на эскроу-счет указывается конкретное число, его могут изменить при переносе сроков.

Этот метод расчетов довольно привлекательный для дольщиков. Денежные средства находятся в надежном банке, что гарантирует финансовое благополучие с любым развитием событий. Можно тщательно не проверять застройщика — денежные средства все равно вернуться. В качестве бонуса можно считать начисление на них банком небольших процентов.