Оформление переуступки права требования по ДДУ

Словосочетание «переуступка прав требования» встречается в наше время достаточно часто. Означает это в буквальном смысле передачу своих прав в отношении чего-то другому лицу, путем заключения соответствующего договора.

Если речь идет о ДДУ (договоре долевого участия), это значит, что договор уступки прав требования в данном случае дает право осуществить продажу недвижимости еще на стадии строительства, в тот момент, когда передача ее от застройщика к дольщику еще не состоялась.

Для начала надо ознакомиться со значением важных терминов:

1. Цессия — это процедура передачи прав на жилое помещение в новостройке, с условием исполнять все обязательства по договору ДДУ.
2. Цедент — физическое или юридическое лицо, решившее продать квартиру, на которую был заключен договор долевого участия.
3. Цессионарий — физическое или юридическое лицо, которое принимает на себя обязательства по договору долевого участия и становится обладателем квартиры в новостройке.

Возможность переуступки прав требования по ДДУ предусмотрена законом 214-ФЗ. Цессионарий обязуется заплатить цеденту ту сумму, которая указана в договоре. Цессионарий полностью принимает на себя обязательства цедента. То есть если цедент заплатил застройщику сумму не полностью, то остаток суммы обязан заплатить цессионарий.

Необходимые условия для оформления переуступки прав по ДДУ

Закон 214-ФЗ — не единственное, на что опираются юристы при подписании договора переуступки. Обязательно соблюдение Гражданского и Налогового Кодекса РФ, а также прочих актов и положений.

Важно знать, что для заключения договора долевого участия необходимо соблюдения нескольких обязательных условий:

1. Действия продавца (цедента) должны быть правомерными и он до момента продажи (переуступки) должен иметь право требовать квартиру по договору долевого участия.
2. Заключение договора переуступки должно происходить после заключения договора долевого участия, но до составления акта приема-передачи недвижимости в собственность покупателя. Раньше нельзя этого сделать потому, что цедент еще не получил никаких прав, а после уже переуступка прав незаконна, так как нужен уже простой договор купли-продажи.
3. При переуступке может быть два разных варианта:
   • сумма за квартиру уплачена полностью;
   • покупка квартиры оплачена не полностью, и тогда требуется заключить соглашение о переводе долга от цедента к цессионарию.
4. Обязательное условие — это согласие застройщика, в том случае, если покупка квартиры ранее была оплачена не полностью. Иногда это не требуется, если в ДДУ нет такого пункта, но на всякий случай всегда нужно доводить информацию до застройщика о намерениях сменить дольщика.

Как проходит уступка по ДДУ?

Чтобы сделка по переуступке прав требования состоялась, необходимо пройти 4 этапа.

Этап 1. Сбор и проверка наличия необходимых документов

Любая сделка начинается с проверки нужной документации. Для заключения сделки по переуступке нужно запросить у застройщика пакет документов, который включает в себя:

• Устав фирмы-застройщика.
• Свидетельство из налоговой о постановке на учет.
• Бухгалтерский баланс за последний отчетный период.
• Право собственности на землю или договор аренды земельного участка с кадастровым номером и площадью.
• Разрешение на строительство.
• Проект на строительство, где в обязательном порядке должны быть указаны: цель, этап строительства, срок сдачи объекта в эксплуатацию, сроки реализации.
• Проектная декларация с указанием обязательств застройщика.
• Документ, в котором содержится информация о том, на какие деньги осуществляется строительство объекта.

Этап 2. Подготовка к сделке

Этот этап включает в себя необходимые действия продавца и покупателя, без которых осуществление сделки будет невозможно.

Действия продавца

Продавец должен:

1. Надлежащим образом поставить в известность застройщика о намерении заключить сделку по переуступке прав. Это можно в офисе застройщика, написав письменное заявление. Если этого не сделать, то такая сделка в будущем может быть признана недействительной. Рекомендуется присутствие представителя застройщика в качестве третьей стороны в сделке.
2. В ответ на свое заявление получить у застройщика согласие на передачу прав требования. За такое согласие застройщик может захотеть определенный процент (как правило не больше 5 %). Так как продавец часто выставляет в договоре переуступки прав сумму больше первоначальной, то процент считают от той суммы, что указана в этом договоре. Например, если квартира у застройщика была куплена за 1 млн, а продается по переуступке за 1 млн 200 тысяч, то считают 5 % от суммы 1200000 рублей. Получается 60 тысяч рублей — процент строительной компании.
3. Взять у застройщика справку об отсутствии долга перед ним.
   Получить подтверждение в виде справки у строительной компании об отсутствии задолженности. Такая справка выдается, если сумма покупки квартиры выплачена полностью, либо после заключения договора передачи долга на покупателя. Строительная компания должна быть третьей стороной по договору.
4. Оформить нотариально согласие супруга/супруги на продажу квартиры, если она была куплена в браке.
5. Если квартира куплена в ипотеку и находится в залоге у банка, то требуется письменное согласие банка. Согласие такое может быть получено только после выплаты полной суммы по договору ипотеки.

Действия покупателя

Покупатель должен:

1. Иметь на руках нотариально заверенное согласие супруга/супруги на покупку квартиры, в случае, если покупку совершает один из супругов. Если квартиру приобретают оба супруга, или же между ними есть брачный договор, то такое согласие не потребуется.
2. Оформить договор ипотеки вместе с закладной или кредитный договор, если квартира приобретается с использованием заемных средств.

Этап 3. Оформление договора переуступки

Следующий этап — оформление договора переуступки. К процедуре составления лучше всего привлечь юриста, но можно и самостоятельно составить договор, воспользовавшись образцом, который легко найти в открытом доступе. Надо помнить, что в каждом отдельно взятом случае могут возникать свои нюансы.

Содержание договора уступки по договору долевого участия

Не существует унифицированного договора переуступки прав. Но в нем должны в обязательном порядке присутствовать все необходимые атрибуты:

• город составления и дата;
• наименование договора и присвоенный ему номер;
• подпись нотариуса;
• штамп о регистрации в ЕГРН;
• реквизиты продавца и покупателя;
• подписи сторон;
• печати (если одна или обе стороны — юрлицо).

Этап 4. Регистрация договора в регистрирующем органе: порядок подачи и сроки

С недавнего времени подать документы в регистрационную палату можно только через МФЦ. Процедура абсолютно идентичная.

1. Стороны сделки оплачивают пошлину (350 рублей, оплачивают и продавец, и покупатели, делится на количество человек в договоре) и передают подписанные договора и все необходимые, ранее подготовленные документы в МФЦ, а далее сотрудники МФЦ передают эти документы в Регистрационную палату.
2. Сотрудники МФЦ перед подачей в регистрационную палату самостоятельно заполняют заявления о регистрации права требования, основываясь на приложенных документах. Далее участники сделки подписывают свои заявления, если все данные внесены верно.
3. Сотрудник МФЦ выдает участникам сделки расписку о получении от них документов на регистрацию права, где будет указана дата получения от них договора переуступки прав требования и других документов.
4. Через 7 дней, если в Регистрационной палате не выявят ошибок в составлении договора, произойдет перерегистрация права требования на покупателя.
5. Участники сделки должны будут явиться в назначенный день за получением своих документов: зарегистрированный договор переуступки (для покупателя) и договор основания, заключенный изначально с застройщиком, который потребуется потом, чтобы оплатить налог с продажи недвижимости.

Налог и налоговый вычет

После того как покупатель оформляет на себя квартиру, он становится собственником, а это значит, что он обязан ежегодно оплачивать налог на недвижимость.

При этом покупатель имеет право оформить налоговый вычет из суммы, которые он потратил, покупая квартиру.

Для оформления налогового вычета нужно после подписания акта приемки квартиры подать в налоговую 3-НДФЛ.

У продавца обратная ситуация — он обязан уплатить налог с продажи. Если продавец является нерезидентом РФ, то ставка налога с продажи для него выше — 30 %.