Риски при покупке квартиры по переуступке прав

Почему-то принято считать, что покупка жилья по переуступке прав требования – процедура, опасная в первую очередь для покупателя. Это не совсем так, ведь жертвами мошенников всегда становятся невнимательные граждане, не знающие тонкостей и особенностей сделки данного рода. И если изучить информацию, изложенную в настоящей публикации, вы сможете стать собственником жилья без каких-либо рисков и опасностей. Ведь главное – тщательно подходить к каждому этапу, впрочем, это необходимо делать при оформлении любого договора купли-продажи. И покупка квартиры в готовом доме ничуть не безопасней, чем при оформлении соглашения о переуступке.

Опасно ли покупать квартиру по переуступке?

Если подходить к оформлению ответственно, не боясь, что обязательно вам будут предлагать участвовать в мошеннических сделках, достаточно просто перепроверить информацию, предоставляемую продавцом и застройщиком. Может показаться, что для этого необходимо быть адвокатом. Вовсе нет. Достаточно следовать инструкции, о которой пойдет речь чуть позже. Сейчас необходимо разобраться, что имеется в виду под словом риск. Важно правильно понимать суть сделки. Она заключается в том, что первичный покупатель подписывает договор долевого участия с застройщиком, становясь собственником квадратных метров, когда дом еще находится в стадии строительства.

Продавец предоставляет бумаги, подтверждающие, что взносы выплачивались вовремя, а просрочек по платежам нет. Этой справкой некоторые пренебрегают. Также не уделяют внимание письменному разрешению супруга (супруги) на проведение сделки. В итоге появляется риск, что через суд договор переуступки признают недействительным. Уже из сказанного видно, что истинная причина попадания в сложную ситуацию – собственная невнимательность, неосведомленность, нежелание потратить время на изучения особенностей процедуры и законного порядка совершения сделки. И, чтобы не стать жертвой недобросовестных продавцов, ознакомьтесь с основными рисками, но об этом чуть позже.

Теперь о выгоде сделки с переуступкой. Застройщик, предлагая стать дольщиком на стадии строительства, предоставляет жилье по минимально возможной цене. Как только здание введут в эксплуатацию, стоимость квадратного метра увеличится на порядок. Часто продавцом становится человек, испытывающий финансовые трудности. Стремясь в сжатые сроки получить деньги, он предлагает перекупить жилье по цене, которая зачастую ниже, чем изначально установил застройщик. Остается переоформить документы, дождаться ввода дома в эксплуатацию и вселиться. Итог – недорогое жилье в новостройке с собственной инфраструктурой в хорошем районе города. А с рисками давайте разбираться.

Основные риски для покупателей

Ошибки, допущенные при совершении предварительного договора, становятся проблемой. Любая коммерческая операция с недвижимостью должна фиксироваться Росреестром. Отсутствие отметки о регистрации – повод сомневаться в правомерности купли-продажи. Договорившись о покупке жилья по минимальной цене, покупатель испытывает чувство эйфории от удачного приобретения. Стоимость квартиры со временем вырастет, а значит, речь идет о капиталовложении. Радость, гордость, чувство близости удачи приводит к тому, что он элементарно не желает проверить наличие обременений.

Иногда люди договариваются о покупке квартиры в долгострое. Сроки сдачи прошли, график строительства не соблюдается. Данные факты являются свидетельством недобросовестности застройщика. Никто не проверяет наличие семьи у продавца. Муж или жена, не написав письменное согласие вправе обратиться в суд с иском о признании договора недействительным, и выиграть процесс, особенно, если в семье есть несовершеннолетние дети, и квартира должна стать местом его постоянной регистрации. Даже долги не проверяются, что также приводит к тому, что покупатель остается, что называется, с носом. А ведь всех проблем несложно избежать.

Долгострой, проблемы со сдачей дома в эксплуатацию

Причиной продажи жилья может стать недобросовестность застройщика. Инвестор, желая приобрести недвижимость за копейки, заключает договор на стадии рытья котлована, когда квадратный метр стоит дешевле на 20-30%. Затем, увидев, что строительство затягивается, и конца ему не видно, он хочет вернуть свои деньги, и желательно с прибылью. То же происходит, когда дольщик узнает о проблемах застройщика, связанных с нехваткой финансирования. Покупателю необходимо собрать информацию об объекте и строительной компании, ответственной за его своевременную сдачу. Сведения анализируются, и только после этого принимается окончательное решение.

Отсутствие согласия супруга/супруги

Все, что приобретается в период законного брака, является совместно нажитым имуществом. Если на момент оформления сделки продавец находится в разводе, это не мешает его второй половине подать на раздел в течение трех лет. Поэтому проверяйте семейное положение продавца на момент подписания им договора долевого участия. Требуйте, чтобы письменное согласие было заверено нотариально. В противном случае оно утрачивает (не приобретает) юридическую силу. При совершении сделки учитывается совместное пожелание обоих супругов, состоящих в законном браке.

Долги и штрафы по взносам у продавца

В законодательстве зафиксировано требование, указывающее, что при подписании договора цессии (переуступки) в сделке участвует застройщик. Предприятие обязано акцентировать внимание на наличие задолженности, если таковая имеет место. Однако желательно сделать это лично. Минимум – требуйте справку, где сказано, что все платежи внесены вовремя, штрафы и пени не насчитаны, а если и были, то погашены в полном объеме. В документе должен фигурировать остаток задолженности. Копии платежных квитанций, банковские выписки и чеки также не будут лишними. Обязательно сопоставьте даты, сверив их с графиком (приложение к договору долевого участия).

Признание договора ДДУ недействительным

Это особый случай, когда изначально договор долевого участия (ДДУ) составлялся с нарушениями действующего законодательства. Отсутствие обязательных атрибутов, подписей, печатей, нотариального заверения – повод считать соглашение ничтожным (незаключенным). Проведите юридический мониторинг, затребовав копию договора с застройщиком. Имеет смысл привлечь юриста, как и в случае с оформлением соглашения о переуступки долга. Обращайте внимание на такие факторы, как использование материнского капитала для оплаты жилья. Значит, у продавца есть малолетние дети, и нужно быть особенно осторожным. Проконтролируйте, что покупаемая квартира не является единственным жильем.

Обременение, ипотека, квартира в кредите

Если продавец брал деньги у банка, процедура оформления договора усложняется, так как появляется еще один участник – кредитор. Банк накладывает обременение, о чем сообщается в Росреестр. Убедитесь, что этой отметки нет. В противном случае проверьте, готов ли этот банк дать разрешение на совершении цессии. Позднее, при оформлении документа, снова обращайтесь в банк, чтобы кредитор получил свой экземпляр соглашения, полномочные лица из числа сотрудников кредитного отдела поставили подписи, которые заверяются оригинальными печатями. Теперь есть три способа погашения задолженности:

1. Заплатить остаток долга в полном объеме, взять соответствующую справку, закрыть кредит.
2. Согласиться погашать задолженность на условиях, предоставленных ранее продавцу.
3. Подписать свой договор кредитования, где условия обговорены персонально с новым владельцем.

Обязательно проверяйте наличие (отсутствие) задолженностей перед банком. Получите у продавца соответствующую справку. Ни при каких обстоятельствах не соглашайтесь погашать задолженность продавца за счет личных сбережений под честное слово. Каждая финансовая операция оформляется документально. Любое изменение собственника отображается в Едином государственном реестре. Там же вносятся отметки об обременении.

Какие документы необходимы для исключения рисков?

Чтобы сделка была для вас прозрачной, достаточно потребовать:

1. Оригинал или нотариально заверенную копию ДДУ.
2. Согласие на цессию от застройщика.
3. Согласие на сделку от банка (при ипотеке).
4. Согласие на сделку от супруга/супруги.
5. Выписку из Росреестра с указанием всех участников ДДУ и обременений.
6. Справку об отсутствии долга от застройщика либо выписку со всеми расчетами по договору долевого строительства.
7. Справку из банка об отсутствии задолженности по кредиту, непогашенных штрафов за просрочку.
8. Согласие органов опеки на проведение сделки, если несовершеннолетние дети прописаны в ДДУ.

Каждый документ должен обладать юридической силой и быть действительным на момент предъявления. Сверяйте даты, периоды. Убедитесь в наличии подписей, печатей, нотариального заверения и т.д. В этом случае риски отсутствуют, и покупка квартиры будет действительно выгодной, как и планировалось. Проявляйте осторожность, будьте внимательными, не делайте поспешных выводов, оставайтесь благоразумным, и покупка станет абсолютно безопасной.