Переуступка права требования квартиры для юридических лиц

Покупка квартиры по переуступке прав от юридического лица – возможность сэкономить порядка 20-30% от стоимости жилья. Выгода в том, что дом скоро достроят, введут в эксплуатацию, и цена квадратного метра тут же вырастет. Когда будет произведено обустройство прилегающей территории, а инфраструктура жилого комплекса заработает, она взлетит еще больше. Главное все правильно оформить. Тогда это будет не просто покупка, а капиталовложение в перспективную недвижимость.


Что значит переуступка от юридического лица?


Строительство многоквартирного дома – процесс затратный, и он требует больших капиталовложений. На возведение многоэтажного дома требуется время. Инвесторы и застройщик желают получать прибыль от продаж уже на начальной стадии строительства, например, на этапе рытья котлована. Но покупатели не готов вносить сразу всю сумму и оплачивать полную стоимость, если здание не введено в эксплуатацию. Поэтому им предлагают специальные условия, которые позволяют:


  1. Приобрести квартиру по сниженной цене (на 20-30% дешевле, чем после сдачи объекта).
  2. Оплачивать стоимость недвижимости частями без процентов и комиссий.

Для этого компания-покупатель подписывает с застройщиком двусторонний договор долевого участия (ДДУ). Но если спустя время ему квартира станет не нужна, жилье выставляется на продажу. И теперь, будучи продавцом, организация стремится уже не заработать, а вернуть потраченные деньги. В результате появляется возможность стать собственником недвижимости другому юридическому лицу. Кстати, рядовые граждане также имеет данное право, чем постоянно пользуются, если желают сэкономить на покупке жилья. Такая сделка называется цессией.


Если говорить проще, застройщик идет на уступки некой компании, продавая квартиру в строящемся доме по сниженной цене в рассрочку. Такая уступка безвозмездная, и никаких процентов и комиссионных сборов не предусмотрено, как в случае с ипотекой или обычным банковским кредитом. Переуступка означает, что новый покупатель (юрлицо или физлицо) принимает на себя обязательства внести остаток суммы застройщику на тех же условиях, что и компания, которая оформила ДДУ. При этом участники сделки подписывают трехсторонний договор, где все это фиксируется на бумаге. Сторонами по такому соглашению является застройщик, цедент (субъект, купивший жилье по ДДУ) и цессионарий (новый покупатель, приобретающий переуступку у цедента).


Порядок действий


Искать продавца переуступки на сайтах объявлений неудобно и долго. Можно обратиться к специалистам. Подобрав понравившийся вариант, нужно следовать пошаговой инструкции, которая предполагает следующие шаги:


  1. Затребовать документы на квартиру, имеющиеся у продавца.
  2. Запросить информацию о застройщике и объекте строительства.
  3. Проверить достоверность и актуальность предоставленных сведений.
  4. Подписать трехсторонний договор цессии, предварительно обговорив условия сделки.
  5. Оплатить цеденту причитающуюся сумму денег согласно договору цессии.
  6. Зарегистрировать сделку у нотариуса и госрегистратора (в Росреестре или МФЦ).

После подписания договора купли-продажи остается дождаться окончания строительства. А пока дом не сдан, необходимо вносить платежи, если такое условие предусмотрено подписанным соглашением.


Договор уступки требования между юридическими лицами


Сторонами по соглашению данного типа являются организации, причем одна называется цедентом (Продавец), другая цессионарием (Покупатель). Предполагается, что помимо самой недвижимости последний принимает на себя долговые обязательства продавца, связанные с выплатой стоимости жилья. Третья сторона – кредитор (Застройщик), продавший квадратные метры в строящемся доме по договору долевого участия (ДДУ). Цессия – сделка, оформленная документально. Основание – ст. 382 ГК РФ. При этом процедура имеет целый ряд особенностей.


Так, при переводе прав требования об этом уведомляются все участники. Момент возникновения долговых обязательств у нового владельца недвижимости возникает после подписания договора, который подлежит нотариальному заверению и регистрации в Росреестре. Если эти требования не выполняются, должник вправе приостановить его действие, на что указывается ст. 385 ГК РФ в пункте 1. Сделка может быть оформлена как в порядке подписания трехстороннего соглашения, так и двухстороннего. В последнем случае кредитора необходимо уведомить письменно.


Законодательство позволяет оформлять цессию в виде возмездного или безвозмездного договора, но это не означает, что долги списываются. Просто цедент не получает выгоды. Иными словами в тексте указывается перевод долга на цессионария без каких либо выплат продавцу. Кредитор же получает положенную сумму, что оговаривается в разделах «Предмет договора» и «Порядок оплаты». Если предполагается безвозмездная передача, важно, чтобы налоговые инспекторы не усмотрели в этом попытку оформить своеобразную дарственную. Согласно действующему законодательству между юридическими лицами ее оформить нельзя (ст. 575 ГК РФ).


Первоначальный кредитор обязан фактически передать права требования. Но в Информационном письме Президиума ВАС Российской Федерации № 120 от 30.10.2007 допускается частичная переуступка. В данном случае речь идет о частичной продаже доли недвижимости. Этот случай встречается редко, так как оформление обладает рядом сложностей, что не приветствует большая часть застройщиков. Но все это предопределяют условия договора долевого участия. Если в его условиях есть пункт, прямо указывающий на запрет цессии, переуступать права нельзя. Такое соглашение признают недействительным. Поэтому покупатель должен тщательно изучить всю документацию, подписанную ранее кредитором и цедентом.


Данный запрет имеет исключение. Согласно пункта 2 статьи 382 Гражданского Кодекса Российской Федерации запрет не действует, если квартира переоформляется на основании исполнительного листа. Исполнительное производство может предполагать передачу прав собственности и долговых обязательств. Это частный случай, который также встречается редко, но в практике такая схема успешно используется. При этом разрешение (добровольное согласие) цедента не требуется. Сделка оформляется на основании судебного постановления и исполнительного листа. За процедуру ответственными являются судебные приставы.


А вот переуступка на основании договора о совместной деятельности невозможна. Запрет действует даже если все трое частников являются партнерами. Об этом свидетельствует статья 388 Гражданского Кодекса России. 389-я статья того же законодательного акта предполагает письменное оформление договора, который должен обладать рядом обязательных атрибутов:


  • дата и место события (город);
  • название и регистрационный номер;
  • преамбула, где перечисляются стороны;
  • текст, оформленный в виде разделов и пунктов;
  • полные юридические реквизиты;
  • подписи ответственных полномочных лиц;
  • оригинальные печати организаций.

Скачайте образец, используйте его в качестве примера для ознакомления. Каждая сделка обладает рядом особенностей, и об унифицированной форме речь не идет. Но в любом случае заверение нотариуса обязательно. Важно, чтобы в тексте соглашения оговаривался порядок взаиморасчетов. Потом необходимо обратиться в Росреестр с полным пакетом документов, и поставить соответствующие отметки. Только после этого возникает вещное право, а значит, и право требования. О налогообложении и особенностях бухгалтерского учета читайте ниже в соответствующей главе настоящей публикации.


Договор уступки юридического лица физическому лицу


Согласно действующим законам такую сделку можно совершить, подписав стандартный договор купли-продажи, если указать в тексте соответствующие пункты о передаче долгов. Предполагается, что фигурирует запись о сумме передаваемого долга, порядке его погашения, сроках и графике внесения платежей. Кредитора необходимо уведомить заблаговременно, причем обязательно получить его разрешение. Проконтролируйте, что первоначальный договор долевого участия с застройщиком позволяет передавать право требования третьим лицам.


Но лучше оформить трехсторонний договор, из которого изначально следует, что кредитор дает согласие и знает, что статус должника передан стороннему лицу. В описываемом случае участниками сделки является застройщик, организация, приобретающая жилье по договору долевого участия и физическое лицо (рядовой гражданин), которое становится собственником недвижимости. При этом право вселиться в квартиру после сдачи дома в эксплуатацию возникает в случае погашения задолженности перед застройщиком. Соглашение считается вступившим в силу не после подписания или нотариального заверения, а после регистрации в Едином государственном реестре объектов недвижимости.


Унифицированной формы договора цессии законодательство не предоставляет. Можно скачать образцы, и использовать их в качестве наглядного примера. Документ должен нести в себе информацию о дате оформления и городе события. Также вносится название и регистрационный номер. Ниже располагается преамбула, в которой приводятся краткие реквизиты сторон-участников:


  1. Для двустороннего соглашения это полное название организации-цедента и ФИО цессионария.
  2. В тройственном договоре также прописывается кредитор (форма собственности и название застройщика).

Ниже располагается текст. Обязательными разделами, без которых бумага не приобретает юридическую силу, признается ничтожной или может быть оспорена, являются следующие:


  1. Предмет договора. Здесь имеется в виду не сама квартира и деньги, которые нужно за нее внести. Предметом является факт передачи недвижимости и прав требовать возмещения остатка ее стоимости.
  2. Цена и порядок оплаты. В данном разделе указываются конкретные суммы, форма передачи средств (зачисление на счет кредитора). Также определяется график внесения платежей, общая сумма и сроки.
  3. Обязанности продавца и покупателя. Здесь имеется в виду цедент и новый владелец (он же новый должник). Содержание пунктов может меняться, если есть специальные условия, удовлетворяющие участникам сделки.
  4. Форс-мажор. Данный раздел отводится для описания случаев, дающих право расторгнуть договор или приостановить его действие. Обстоятельства, наступление которых несет такие последствия, перечислены в Гражданском Кодексе.
  5. Срок действия. Имеется в виду указание конкретной даты, когда взыскание задолженности прекращается. Это может быть момент внесения последнего платежа или полной суммы (общей стоимости приобретаемой квартиры).
  6. Реквизиты сторон. Приводятся полные юридические, фактически и банковские реквизиты всех участников сделки. Важно, чтобы в них не было ошибок. Указываются номера свидетельств, паспортные данные, регистрация и т.д.

Важно правильно подписать документ. Свой автограф ставит цессионарий (физическое лицо-покупатель), принимающий переуступку. Со стороны юридических лиц (кредитор, застройщик, цедент) подпись ставит полномочное лицо. Им может быть руководитель предприятия или сотрудник, имеющий соответствующую доверенность. Особенность в том, что визы полномочных лиц заверяются оригинальными круглыми печатями организаций.


После этого документ необходимо заверить нотариально. Для оформления сделки нужен полный комплект документации, о котором речь пойдет чуть позже. Последний этап – регистрация. Для этого обращаются непосредственно в Росреестр или в МФЦ. Сделка предполагает выплату денежных средств. Физическое лицо, принимающее долговые обязательства и право владеть недвижимостью налог не платит. Более того, гражданин вправе оформить налоговый вычет и вернуть до 13% денежных средств, потраченных на покупку квартиры. Для этого оформляют декларацию по форме 3НДФЛ, что необходимо сделать на следующий год после выплаты взноса. Сколько можно вернуть в вашем случае спрашивайте у консультантов по телефону, электронной почте или в режиме онлайн.


Налогообложение по договору цессии между юридическими лицами


Согласно действующему законодательству Российской Федерации покупатель недвижимости по переуступке от уплаты налога на прибыль освобожден. Предполагается, что доход получает сторона, принимающая денежные средства, а не долговые обязательства. Но в силу вступили изменения, которые накладывают налоговые обязательства на дольщиков. Должнику же безразлично, какой долг он принимает. Также не возникает необходимости выплачивать НДС, так как никакой прибыли на момент заключения сделки он не получает. На это указывает пп. 15 п. 3 ст. 149 НК РФ.


Аналогичным образом выглядит картина и с налогами на прибыль. Факт передачи прав требовать оплату стоимости имущества, приобретаемого новым должником, никаких налоговых последствий не влечет. Это потому что метод начисления расходов предполагает учет исключительно фактический, реальных выплат (ст. 253, ст. 272 НК РФ). А сумма займа при их возврате в расходах и вовсе не учитывается (п. 12 ст. 270 НК РФ). И данное правило не зависит от того, в чей адрес возвращается займ: первоначальным кредиторам, или новым, получившим такое право требования на основании договора цессии.


Если говорить о налоге на прибыль, то особый порядок определения налоговой базы затронет исключительно те организации, которые рассчитывают и платят налоги методом начисления. Договор покупки квартиры по переуступке классифицируется как сделка купли-продажи согласно имущественному праву. В первом пункте первой статьи 146 Налогового Кодекса Российской Федерации подобное юридическое действие является объектом обложения налогом на добавленную стоимость. Законодательство взимает сбор в случае, если стоимость реализации превышает затраты, понесенные в рамках долевого участия.


Такое утверждение «работает» в обратном порядке. Согласно Письму Федеральной Налоговой Службы России № ЕД-4-3/18981от 14.11.2011 если фактической прибыли нет, НДС не начисляется. Это же касается случаев, когда переуступка оформляется с убытком для компании, которая являлась первоначальным дольщиком по договору долевого участия. Однако не стоит думать, что новый собственник квартиры полностью избавляется от необходимости выплачивать налоги. Так, в обязанность нового владельца квартиры в строящемся доме входит повинность в виде взносов в рамках налога на недвижимость, которые начисляются регулярно.


Как оформить переуступку от юридического лица?


Пошаговая инструкция оформления переуступки прав от юр лица имеет следующий вид:


  1. Сбор документов, предоставляемых кредитором и продавцом.
  2. Проверка застройщика, юридический анализ предоставленной документации.
  3. Проверка наличия достаточных прав и цедента (продавца) по договору цессии.
  4. Получение необходимых разрешений, рассылка уведомлений.
  5. Составление, юридический мониторинг и подписание договора цессии.
  6. Перечисление средств участнику, передающему переуступку на квартиру.
  7. Регистрация сделки в Росреестре, выполнение принятых обязательств.

Каждый этап имеет ряд особенностей и нюансов, которые нельзя форсировать или игнорировать. Документацию запрашивайте у первоисточников. Причем они обязаны предоставить ее для проверки по первому требованию. Проверяя застройщика, убедитесь, что организация действует на основании свидетельства, является плательщиком налогов и имеет лицензии и патенты, необходимые для выполнения профессиональных функций. Далее проверьте, действительно ли имеется разрешение на строительство, выданное региональным землеустроителем.


Обязательно проконтролируйте, на какой стадии находится недостроенный дом. Убедитесь, что работы ведутся в соответствии с графиком, оговоренным проектной документацией. Постарайтесь получить информацию о достаточности финансирования. Это гарантия, что дом не превратится в долгострой, и будет сдан вовремя. Затем проделайте аналогичную процедуру проверки по отношению к цеденту. Данная компания должна существовать, а значит, у нее есть свидетельство о регистрации, постановке на налоговый учет, и прочие документы, позволяющие вести коммерческую деятельность.


Теперь нужно быть уверенным, что у предприятия-продавца есть достаточные права для оформления переуступки. Подтверждением тому служит договор долевого участия, где она является дольщиком. Текст вычитывайте полностью, обращая внимание также и на запреты. Если в соглашении сказано, что переуступка запрещена, цессию оформить не получится. В противном случае договор переуступки признают недействительным. Проверьте финансовую сторону, будьте уверенными, что суммы принимаемых долговых обязательств рассчитаны правильно.


Особое внимание уделите вопросу юридической «чистоты». Если предприятие является банкротом, находится в стадии крайнего упадка, или ведется судебное разбирательство, имеет смысл отказаться от сделки. Если суд посчитает необходимым передать недвижимость с переуступкой кредитору организации, этому препятствовать будет крайне сложно. Если сделка двусторонняя, убедитесь, что застройщик получил соответствующее уведомление. Подтверждение тому – наличие письменного разрешение на оформление сделки за подписью полномочного лица (руководителя предприятия).


При составлении договора пользуйтесь помощью юристов специализированных компаний, что гарантирует правильность формирования условий сделки. Это позволит исключить риски, разночтения, «размытые» формулировки. Нотариальное заверение – обязательное требование действующего законодательства. При этом юридическое лицо предоставляет полномочный сотрудник, чью подпись заверяют оригинальной круглой печатью. Лучше перечислять деньги безналичным расчетом через банковскую ячейку.


Предоставьте необходимую документацию в Росреестр, проверьте отсутствие обременений на недвижимости и получите отметку, которую проставят на договоре. После этого выплачивайте оговоренные суммы согласно графику, а после ввода здания в эксплуатацию получите выписку из Единого реестра, где сказано, что вы являетесь полноправным владельцем квартиры, купленной по переуступке. Квитанции, чеки, банковские выписки храните, пока не завершите оформление. Это доказательство факта внесения средств.


Документы при переуступке юридического лица


Будущий владелец должен предоставить гражданский паспорт. Письменное разрешение супруги, где говорится, что она (он, если покупатель супруга) не против приобрести квартиру в недостроенном доме. Человек должен согласиться принять долговые обязательства, связанные с ней. От продавца требуется предоставление:


  1. Дубликат письменного уведомления застройщика с регистрационной отметкой, если договор двухсторонний.
  2. Оригинал письменного разрешения, согласно которому застройщик согласен на проведение сделки.
  3. Копий финансовых документов, подтверждающих все факты оплаты по договору долевого участия.
  4. Согласие стороннего кредитора, например банка, если недвижимость по ДДУ приобреталась за кредитные средства.
  5. Взять разрешение из органов опеки, если в сделке принимают участие дети.
  6. Оригинал выписки из ЕГРН, если имеет место факт регистрации банковского займа и ДДУ.

Список может быть дополнен, если при оформлении сделки окажется, что есть особые условия. Бояться рисков не стоит, если уделить достаточное внимание на этапе проверки.


В предыдущем разделе данной статьи говорилось, какую документацию необходимо запросить у застройщика и дольщика, решившего продать квартиру с переуступкой. Консультация доступна по телефону, электронной почте или в режиме интерактивной связи. Не забудьте запросить также и документацию из налоговой инспекции, чтобы убедиться, что земельный налог и налог на недвижимость выплачивались своевременно, и на момент оформления договора цессии задолженность отсутствует. Теперь, собрав все необходимые документы, приступайте к оформлению согласно инструкции, приведенной ранее.