Что такое переуступка квартиры в новостройке простыми словами

Как недорого купить квартиру в хорошей новостройке? Оформить договор цессии или, другими словами, купить квартиру по переуступке прав. На такой сделке можно сэкономить до 20% от общей стоимости квартиры и приобрести жилье с удачной планировкой в выгодном районе. Что нужно знать о переуступке прав на квартиры в новостройке? Какие существуют подводные камни? Давайте узнаем больше.

Подводные камни в переуступке прав на квартиру

Что такое переуступка прав на жилье простыми словами? На юридическом языке такой договор называется цессией, заключается он только на момент, пока новостройка еще не введена в эксплуатацию. По сути, это передача права требования сдачи готовой недвижимости покупателю застройщиком.

Почему передача права? По факту юридически квартиры еще не существует и приобрести можно только права на нее. Обычно переуступка оформляется на последних этапах строительства, когда до сдачи объекта остается несколько месяцев. И осуществляется она не самим застройщиком, а теми, кто приобрел квадратные метры на первых этапах строительства или получил квартиру от строительной компании в качестве оплаты.

Квартиры продаются по переуступке уже тогда, когда вся недвижимость выкуплена по ДДУ (договору долевого участия). Но застройщик все равно участвует в сделке, как третья сторона. Компания дает разрешение на продажу права требования первичным владельцем и берет на себя обязательства перед новым (сдача дома в эксплуатацию, соблюдение сроков и т. д.).

Преимущества покупки квартиры по переуступке:

• Экономия. Квартиры по переуступке стоят на 5-20% дешевле, чем их продает застройщик. Как правило, в таких случаях продавец покупает квартиру на ранних этапах строительства, когда из-за высоких рисков квадратные метры стоят дешевле, и чтобы получить свою выгоду, не дожидаясь сдачи дома в эксплуатацию, при этом ставит цену ниже, чем у застройщика.
• Минимальные риски. Договор цессии заключается на последних этапах строительства объекта и риск приобрести квартиру в «замороженном» доме сводится к минимуму. Есть возможность проверить историю строительства, проверить документы всех сторон сделки и обезопасить себя.
• Широкий выбор квартир с индивидуальными особенностями (красивый вид из окна, уникальная планировка, больше комнат, наличие балкона или лоджии).

Как правило, договор цессии заключается за 3-4 месяца до завершения строительства и въехать в собственную квартиру получится уже в ближайшее время после оформления всех документов.

Основные риски

Переуступка прав на квартиру – законная сделка, которую контролирует государство. Определенные риски есть, но они больше связаны с предварительной подготовкой перед оформлением сделки или юридической неграмотностью одной из сторон.

Когда оформляется договор цессии? Обычной первичный инвестор вкладывает средства в покупку квартир еще на этапе котлована. Это отличная инвестиция, ведь разница в цене на первых и последних стадиях строительства очень большая. И продавая жилье по договору цессии, можно получить хорошую выгоду.

Но почему не продать квартиру после сдачи объекта? Все из-за закона 2016 года продажа квартир в новостройках облагается налогом в 13% от общей стоимости. Избежать этого можно только после пятилетнего проживания на этой территории.

Какие риски есть при переуступке прав:

• Купить жилье в «замороженном» доме. Оформить договор цессии можно на любом этапе строительства, не только перед его завершением. Избежать столкновения с подобными объектами можно, предварительно изучив историю строительной компании, других проектов застройщика и посмотреть, как ход строительства проекта соответствует предоставленному заранее плану.
• Попасть на крючок мошенников. Перед оформлением сделки нужно изучить историю самой жилплощади: не участвует ли она в судебных разбирательствах, кто первичный инвестор, его история
• Неправильно оформить бумаги. При заключении сделки есть несколько важных правил: в договоре должна быть указана реальная стоимость квартиры (в случае судебных разбирательств вы сможете получить компенсацию в этом размере), в договоре обязательно должна указываться стоимость, иначе его признают недействительным. Деньги отдаются продавцу только после получения на руки всех документов.

Внимательность при оформлении документов – единственная защита от обмана.

Налоговый вычет при переуступке прав на квартиру

Заключение сделки по переуступке прав на жилье не поможет избежать уплаты подоходного налога в размере 13%. Это обязательное условие для законного оформления сделки, все данные вносятся в Росреестр и при неуплате этого взноса продавец может быть привлечен к ответственности и получить штраф.

Разница в налоговых вычетах при продаже недвижимости по переуступке и после сдачи объекта в эксплуатацию – в первом случае продавец уплачивает 13% от полученной выгоды, а после сдачи объекта платить 13% от общей стоимости квартиры. То есть, если первичный инвестор купил квадратные метры за 2 миллиона рублей, а продал за 3 миллиона, его выгода – 1 миллион и налог будет высчитан из этой суммы. При покупке квартиры по договору купле-продажи после сдачи объекта налог высчитали бы из 3 миллионов.

Избежать уплаты налога можно в случае, если покупка и продажа жилья осуществлялась по одной цене. Чтобы избежать уплаты налога продавцы часто проводят дополнительную часть суммы через другие платежи, чтобы в договоре была указана первичная цена. Это незаконная схема, которая подвергает опасности покупателя, ведь в случае обмана суд не сможет взыскать с продавца сумму выше той, что указана в договоре.

Как заключить договор переуступки прав?

В оформлении договора цессии участвует три стороны: цедент – первичный инвестор, цессионарий – покупатель и строительная компания. Инвестор и покупатель должны оформлять сделку аналогично первоначальному договору инвестора с застройщиком, иначе она будет считаться недействительной. После заключения сделки покупатель получает все права и обязанности инвестора.

Процесс начинается со сбора документов. Цедент и цессионарий должны предоставить свой пакет документов.

Продавец:

• паспорт и ИИН;
• документы о первичной оплате;
• письменное разрешение застройщика на передачу прав требования;
• состоящие в браке должны предоставить письменное согласие супруга на оформление сделки.

Покупатель:

• паспорт и ИИН;
• подтверждение оплаты госпошлин (квитанция);
• ДДУ;
• договор переуступки с внесенными изменениями;
• письменное, нотариально заверенное согласие супруга на покупку.

Для покупки квартиры по переуступке можно оформить ипотечный кредит в Сбербанке. Это возможно сделать в отделении банка или онлайн на официальном сайте банка. После получения согласия от банка у покупателя есть 90 дней для поиска подходящей квартиры. На нашем сайте вы сможете найти подходящий вариант гораздо быстрее. Также при покупке можно использовать материнский капитал.

Сделка проходит в три этапа:

• Изучение документов. Тщательный анализ истории застройщика, проекта и покупателя. Проверка документов на землю (судебные разбирательства, запреты и т. д.). Изучение прав и обязанностей инвестора. Сумму на расходы покупатель может предложить разделить с продавцом.
• Заключение договора. Подписание документов происходит на территории застройщика, компания должна фиксировать передачу прав требования от одного дольщика к другому. Если квартира покупается в ипотеку, это требует сбора дополнительных документов, включая разрешение банка на проведение этой сделки. После согласования и предоставления документов банк должен провести долг продавца на покупателя. Далее сделка регистрируется в Росреестре, иначе она будет считаться недействительной. Свою юридическую силу договор получает только после регистрации.
• Передача денег. Есть несколько вариантов: передача денег при подписании договора, аккредитив или банковская ячейка. Они считаются самыми безопасными при оформлении подобной следки и гарантируют законность процедуры.

Покупка квартиры по переуступке имеет свои подводные камни, но это выгодная возможность купить собственное жилье в новом доме со «скидкой» до 20%. Главное сделать правильный выбор.