Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

Действующее законодательство позволяет приобретать жилье в строящемся доме. Не обязательно покупать квартиру у застройщика или агента. Разрешается оформлять сделку, когда в качестве продавца выступает физическое лицо. Процедура и порядок оформления переуступки прав требования на квартиру имеет ряд особенностей. Чтобы разобраться во всех тонкостях, и не стать жертвой мошенников, не обязательно быть риелтором или юристом. Все, что нужно знать, описано ниже.

Для начала необходимо разобраться в терминологии. В данной публикации используются следующие понятия:

  1. Цессия или переуступка прав требования – сделка, позволяющая приобрести жилую недвижимость в строящемся доме дешевле на 5-20%, чем продаёт застройщик.
  2. Цедент – физическое лицо, купившее жилплощадь у застройщика, но решившее продать квартиру, когда дом еще находится в стадии строительства.
  3. Цессионарий – физическое лицо, приобретающее квартиру у цедента.
  4. Договор долевого участия (ДДУ) – соглашение, предполагающее, что цедент заплатил застройщику часть стоимости жилья.
  5. Договор купли-продажи (ДКП) – сделка, предполагающая внесение оплаты полной стоимости приобретаемого объекта недвижимости.

Цедент может продать квартиру новому владельцу, когда здание не введено в эксплуатацию. Процедура отличается в зависимости от типа договора с застройщиком.

Переуступка права по договору долевого участия (ДДУ)

Перед продажей цедент должен выплатить застройщику остаток долга за квартиру. Альтернативный способ – переписать долг на нового владельца. Для этого оформляется ДДУ. По условиям договора покупатель принимает на себя обязательства погасить имеющуюся задолженность перед застройщиком. А продавец получает сумму, определенную по обоюдному соглашению с покупателем. После совершения сделки необходимо зарегистрировать ДДУ в УФРС (Управление Федеральной Регистрационной Службы, Росреестр). Предварительно договор необходимо заверить нотариально.

Переуступка права по предварительному договору купли-продажи (ПДКП)

Это особый вид договоренности, когда право на собственность сохраняется за продавцом до оформления договора купли-продажи. До этого покупатель не сможет продать жилье по договору переуступки. Предварительное соглашение отображает намерение сторон. Имеется в виду проявление готовности совершить сделку позже, когда цедент получит от цессионария сумму, указанную в тексте. Этот документ также заверяется нотариально, а после регистрируется в Росреестре. Если покупатель не сдержит слово, и не рассчитается с продавцом в оговоренные сроки, договор расторгается, задаток не возвращается, квартира остается в собственности цедента.

Порядок оформления

Процесс можно разбить на несколько этапов. Пошаговая инструкция предполагает, что покупателю сначала необходимо тщательно проверить документы на приобретаемое жилье. Ошибки, допущенные на этом этапе, становятся поводом для расторжения договора. На втором шаге обе стороны должны подготовить документацию и обговорить условия сделки. Третий этап – оформление цессии . Четвертый, заключительный – регистрация в Росреестре и получение выписки, где в качестве владельца указывается цессионарий. Каждый шаг необходимо рассмотреть подробно, чтобы не совершать ошибок.

Этап 1 — проверка документов

В первую очередь проверяют наличие прав у застройщика. Обратитесь в офис инвестиционной, строительной компании, и запросите:

  1. Устав предприятия, уставную документацию с перечнем разрешенных видов деятельности.
  2. Свидетельство, выданное ФНС о постановке субъекта коммерческой деятельности на налоговый учет.
  3. Бумаги, подтверждающие наличие права собственности на землю, разрешение на строительство здания.
  4. Бухгалтерские отчеты, подаваемые в налоговую службу за прошедший квартал текущего года.
  5. Инвестиционный договор, где говорится, за счет каких денежных средств производятся строительные работы.
  6. Проектную декларацию, чтобы убедиться, что предприятие выполняет функцию застройщика на законных основаниях.
  7. Проектную техническую документацию (интересует назначение сооружения, сроки завершения строительства, дата ввода дома в эксплуатацию, кадастровый номер участка и т.д.).

Проведите юридический мониторинг соответствия. Убедитесь, что вся предоставленная документация действительна, оформлена должным образом, подписана полномочными лицами. Сохраните копии.

Особое внимание уделите проверке документов на право цедента продавать квартиру. Востребуйте у него договор купли-продажи или долевого участия. Убедитесь, что бумаги заверены нотариально, проверьте наличие отметки о постановке не учет в Росреестре. Сверьте паспортные данные продавца и реквизиты застройщика. Со стороны последнего соглашение подписывается генеральным директором, а подпись заверяется оригинальной печатью компании. Проконтролируйте наличие обязательных атрибутов (название, регистрационный номер, дата подписания и т.д.), изучите предмет и условия оплаты. Убедитесь, что деньги поступили вовремя и в полном объеме.

Этап 2 – подготовка продавца и покупателя

Перед совершением сделки покупатель должен оформить письменное согласие супруга (супруги) на приобретение недвижимости. Его заверяют у нотариуса. Если между мужем и женой заключен брачный контракт, и оба супруга участвуют в сделке, разрешение не требуется. Если цедент выставил на продажу жилье, купленное в ипотеку, получите и подпишите кредитный договор и закладную. После окончания процедуры переоформления долг перед банком гасит цессионарий. Регулярные платежи вносятся согласно графику, утвержденному банком. Если на данный момент имеется просрочка, ее необходимо погасить, включая задолженность по кредиту, процентам. Если предусмотрены штрафы, их также придется погасить.

Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

Подготовка продавца заключается в том, что он обязан сделать следующее:

  1. Сообщить застройщику о намерении продать жилье по переуступке прав требования. Письменное уведомление подается в офис компании лично, по почте или через доверенное лицо, действующее на основании нотариальной доверенности. Если этого не сделать, договор переуступки прав требования будет признан недействительным (ничтожным).
  2. Получить письменное согласие застройщика. Часто цедент продает квартиру по большей цене. Это связано с тем, что в обмен на разрешение застройщик иногда требует деньги (порядка 5%). Процент рассчитывается от суммы, которую должен заплатить покупатель. Эту сумму перечисляют на банковский счет строительной (инвестиционной) компании.
  3. Получить справку об отсутствии задолженности перед застройщиком. Бумагу выдают только после внесения стоимости квартиры в полном объеме. Исключение – оформление договора переуступки долга. В этом случае компания-застройщик становится третьей стороной. В справке указывается, что цедент не имеет долгов на момент ее выдачи.
  4. Оформить разрешение супруги (супруга) на реализацию жилой площади. Документ заверяется в любой нотариальной конторе. Без заверения он утрачивает юридическую силу, и жена или муж получает право признать купле-продажу недействительной, если обратится в местный суд с соответствующим иском.
  5. Получить разрешение банка, предоставившего займ на приобретение жилья у застройщика. Эта бумага необходима, чтобы снять обременение. Только при таких условиях возможна перерегистрация права собственника в государственных регистрационных органах. Банк выдаст справку после полного погашения тела кредита, процентов по ипотеке, штрафов, неустоек, пени, если таковые будут насчитаны.
  6. Получить выписку из ЕГРН (прежнее название ЕГРП). Продавец обращается в Росреестр с заявление выдать документ, подтверждающий наличие вещного права на квартиру. Бумага выдается на руки после предъявления справки из банка, где говорится, что задолженности по ипотеке больше нет. Если квартира покупалась по договору купли-продажи, его копию прилагают к заявлению, а оригинал предъявляют при обращении.

Ни одним из перечисленных действий пренебрегать нельзя. Сделка не состоится, и на переоформление придется потратить больше времени.

Этап 3 – оформление договора переуступки

Многие ошибочно считают, что присутствие нотариуса при оформлении сделки гарантирует правильность составления документа. Это верно лишь отчасти. Задача нотариуса – засвидетельствовать, что участники дееспособны, вменяемы, и заключают договор добровольно. Он же заверяет оригинальные подписи после подтверждения личности продавца и покупателя. А чтобы правильно составить текст, обращаются к независимому юристу. Альтернатива – воспользоваться образцом, который можно бесплатно скачать на сайте. Он послужит примером, если ситуация стандартная, и в тексте не нужно прописывать специфические условия сделки.

Образец договора

Документ обретает юридическую силу при наличии всех обязательных атрибутов. Это:

  • дата подписания;
  • город события;
  • название документа;
  • регистрационный номер;
  • реквизиты сторон;
  • оригинальные подписи участников;
  • нотариальное заверение.

Отсутствие хотя бы одного из обязательных атрибутов становится поводом признать договор незаключенным (ничтожным, недействительным).

Предметом возмездной сделки является передача квартиры в обмен на конкретную сумму денег. Условия оплаты определяют объем денежных средств и порядок их передачи продавцу. Все должно быть конкретизировано. В текст вносится запись, с какой даты договор вступает в силу. Передаваемые обязательства перед заказчиком также указываются конкретно. Вносится сумма долга, порядок и график выплаты. Если застройщик является третьей стороной, соглашение подписывает официальный представитель. Его автограф заверяется оригинальной круглой печатью предприятия. Количество экземпляров договора – по одному на каждого участника плюс один для нотариуса (направляется в архив нотариата).

Этап 4 – перерегистрация права собственника

Если есть возможность обратиться непосредственно в отделение Росреестра, лучше так и сделать. В противном случае подавайте документы в местное подразделение МФЦ. Оттуда документацию перенаправят в Регистрационную палату. Чтобы переоформить право, покупателю и продавцу необходимо иметь при себе:

  1. Действительный паспорт гражданина РФ.
  2. Заявление, составленное в соответствии с образцом.
  3. Подписанный и нотариально заверенный договор по переуступке.
  4. Банковскую справку об отсутствии задолженностей по ипотеке.
  5. Квитанцию об уплате государственной пошлины.
  6. Разрешения супругов на совершение купле-продажи.
  7. Договор ДДУ, по которому сторонами является продавец и застройщик.
  8. Письменное согласие, полученное от застройщика на проведение сделки.
  9. Разрешение из банка, если недвижимость является залогом.

Все необходимые манипуляции выполнит работник МФЦ или Росреестра. Придется подождать от 10 дней до месяца. После рассмотрения заявки и проверки достоверности предоставленной информации покупателю выдадут выписку из реестра, где он будет указан в качестве владельца квартиры.

Что дальше: дополнительные затраты, налоговый вычет

ДКП – возмездная сделка, предполагающая передачу денежных знаков. Продавец получает доход, а значит, обязан заплатить НДФЛ. Налог рассчитывается по стандартной ставке 13% от суммы, переданной покупателем.

Покупателю государство готово вернуть часть потраченных денег. Налоговый вычет – это 13% от суммы сделки, которые возвращаются новому владельцу недвижимости. Прямое перечисление средств из государственного бюджета не предусмотрено. Просто в следующий раз, когда подается Декларация, в справке 3-НДФЛ налог на доходы снизится на эти 13%. Льгота распространяется на покупки, стоимостью до двух миллионов рублей. О том, как оформить налоговый вычет читайте в статье. Воспользоваться льготами можно сразу после переоформления квартиры или в любое время. Никаких ограничений по срокам подачи заявки нет.

Дата: 19.06.2020