11 сентября

20 мин. на чтение

Переуступка и ипотека: все нюансы покупки квартиры

Сергей Сагитов

Руководитель отдела продаж

В отношении ипотечного кредитования возможны 2 варианта переуступки прав:

на квартиру, которая не находится в залоге;
на жилье с банковским обременением в связи со взятым ипотечным кредитом.

Оба этих варианта подразумевают предварительный расчёт дольщика с застройщиком, но во втором случае дольщик имеет долг перед кредитором, у которого взял ипотечный кредит.

Ипотека по договору переуступки допускается также и при имеющейся задолженности перед застройщиком, если заемщик покупал у него квартиру напрямую в рассрочку. В этом случае строительная организация зачастую фиксирует данный факт в договоре с покупателем.

Что такое переуступка

Под переуступкой, именуемой также цессией, подразумевается покупка квартиры не напрямую у застройщика, а у лица, уступающего свои права на строящееся жильё другому покупателю. При этом последний берет на себя все первичные права на строящееся жильё вместе с обязанностями дольщика, которые ранее имел продавец.

Это осуществляется на основании статьи 382 Гражданского кодекса РФ и статьи 11 ФЗ РФ № 214, которые разрешают дольщикам уступать свое право на требование недвижимого имущества другому лицу в период от регистрации договора долевого участия (ДДУ) до фактического получения квартиры в собственность.

После сдачи застройщиком квартиры в эксплуатацию и подписания покупателем акта приема-передачи на нее все дальнейшие изменения в этом плане переходят в разряд купли-продажи, а не переуступки.

В результате процедуры цессии действие первоначального договора долевого участия не прерывается, в нём только меняется покупатель. При этом переуступка ипотеки на жилье зачастую сочетается с изменением ранее принятых условий ипотечного кредитования. В соответствии с актуальными тарифами ставка может возрасти на несколько пунктов.

Важно знать

Равно как и ДДУ, переуступка прав подлежит государственной регистрации.

Особенности сделки

Процесс переуступки права требования принадлежит к одному из самых востребованных способов покупки жилья в новостройках, поскольку является практически единственной возможностью приобретения подходящей квартиры в доме, где строительство близится к завершению, а жильё в нём уже заранее распродано.

Однако цессия представляет собой непростой процесс, где имеются свои особенности, без учёта которых невозможно корректное оформление сделки.

Возможность покупки жилья по переуступке в ипотеку от физлица

Такую возможность предоставляют банковские учреждения и в первую очередь те, которые давали аккредитацию строительным организациям, строящим приобретаемые квартиры. Эти банки наиболее лояльны к желающим получить ссуды на покупку жилья по договору цессии.

Также целесообразно обратиться к услугам крупных банков – Сбербанка или ВТБ, которые наиболее активны в сфере оформления ипотеки по переуступке от физического лица.

Действует ли льготная ипотека на переуступку

Льготная ипотека на основе государственной поддержки возможна только при переуступке от юридического лица. Приобрести жилье с помощью ипотеки с государственной поддержкой можно на первичном рынке недвижимости посредством оформления ДДУ с застройщиком или инвестором. При этом переуступка от физлица или индивидуального предпринимателя запрещена.

Важно знать

Также нельзя с помощью льготной ипотеки приобретать апартаменты, жилые дома, дуплексы и таунхаусы.

Необходимо ли согласие застройщика

Обычно сделки переуступки не предполагают согласования с застройщиком за исключением случаев, когда в соглашении с первым приобретателем квартиры, теперь её продающим, значится пункт об обратном.

Но в любом случае у нового покупателя имеется возможность потребовать от застройщика согласование сделки по переуступке. Для этого следует направить ему уведомление с указанием сведений о первом и втором покупателях и приложением к уведомлению копии договора цессии.

Потребность согласования с банком

Если на момент оформления переуступки ипотека не выплачена, согласование – обязательная процедура, т.к. обременение блокирует возможные действия с такой квартирой. Что продавец может сделать в такой ситуации:

полностью погасить задолженность за собственный счет или за счет средств покупателя
переоформить обязательства по выплатам на цессионария

Важно знать

Если банковская организация, в которой берется ипотечный кредит, не представлена на строительном объекте, где находится будущее жилье, заемщику придется самому проводить аккредитацию объекта в этом банке.

Риски и выгоды нового собственника

Как правило, приобретение квартиры по договору переуступки представляет собой выгодную сделку для нового собственника. Особенно эта выгода ярко выражено при покупке жилья у инвесторов, которые не заинтересованы затягивать процесс продажи. Имея по нескольку квартир, они для получения прибыли продают жилье по ценам ниже застройщиков (но дороже изначальной стоимости покупки – на этом они и зарабатывают). Продающий свою долю по личным обстоятельствам человек также обычно более заинтересован в максимально быстрых сроках, нежели в высокой цене. Также договор переуступки имеет и такие преимущества:

возможность выбрать более удобную квартиру, чем предлагает застройщик, поскольку инвесторы чаще всего выкупают жилье на лучших этажах и с наиболее благоприятным видом из окон;
наличие минимальных рисков остановки строительства;
отсутствие рисков приобрести жилплощадь вместе с претендующими на неё наследниками, как это зачастую бывает на вторичном рынке жилья, поскольку в непогрешимости своей репутации заинтересованы как застройщик, так и и инвесторы;
при изменении личных обстоятельств возможность неоднократного заключения договора переуступки.

Хотя цессия обычно не таит в себе особых проблем, тем не менее в процессе переуступки могут возникать такие риски:

данную процедуру может предлагать лицо, которое не зарегистрировано в качестве дольщика или не имеет нотариальной доверенности его представлять;
в тексте ДДУ может присутствовать пункт о запрещении застройщиком цессии;
в случае признания сделки незаконной исчезают все обязательства застройщика перед заключившим договор цессии лицом.

Важно знать

У продавца может отсутствовать разрешение от супруга на продажу или могут иметься несовершеннолетние дети, что в состоянии затормозить, а то и вовсе сорвать сделку

Как правильно оформить договор

Чтобы правильно составить цессионный договор, следует предпринять следующие шаги:

Изучить договор между собственником приобретаемого жилья и застройщиком.
Заблаговременно проинформировать застройщика о предполагаемой переуступке.
Передать в нотариальную контору заблаговременно подготовленный пакет документов, состав которого будет назван ниже.
Составить у нотариуса договор переуступки жилья по предложенному образцу.
Зарегистрировать договор в Росреестре.

Документы для оформления ипотеки

При приобретении жилья в ипотеку по переуступке от физлица в банке, являющимся партнёром застройщика и кредитующим объект, необходимо предоставить в этот банк определённые документы. Их набор зависит от требований, установленных в конкретной кредитной организации. Некоторые банки довольствуются предоставлением заемщиком паспорта и ещё одного удостоверения личности, например, водительских прав.

Для получения ипотеки с минимальным первоначальным взносом и обеспечения клиенту минимального процента по выплатам банки чаще всего требуют предъявления:

паспорта гражданина РФ;
заявления-анкеты;
заверенной копии трудовой книжки;
трудового договора;
документов, которые подтверждают доход заявителя за полгода по форме 2-НДФЛ, по банковской форме, в виде справки о доходах, выписки по зарплатной карте.

Процесс рассмотрения банковским учреждением поданных документов обычно длится от 3 до 5 дней.

Документы для оформления сделки

Чтобы оформить саму сделку по переуступке, необходимо собрать пакет документов, состоящий из:

паспорта продавца;
копии ДДУ;
копии сверки с застройщиком;
разрешения на проведение уступки, если данный пункт присутствует в договоре;
составленного цессионного договора;
оригиналов документов, которые подтверждают оплату застройщику, в виде платежного поручения или открытия аккредитива.

Переуступка квартиры, находящейся в ипотеке

Жилье, которое уже находится в ипотеке, вполне можно переуступить. Получив в банке предварительное согласие на переуступку ипотеки, потенциальный заемщик проверяется на платежеспособность, как и при оформлении ипотечного кредита с нуля. Однако при этом у него имеются ощутимые преимущества, которые проявляются в:

более простом сборе необходимых документов из-за отсутствия необходимости предоставления пакета документов на недвижимость и проведения ее оценки;
связанной с этим экономией не только времени и нервов, но и денежных средств;
практически стопроцентной юридической чистоте приобретаемой квартиры;

Но наряду с вышеперечисленными преимуществами процесс переуступки ипотеки несет в себе и определенные риски, которые представлены:

опасностью наличия штрафных санкций, начисленных по кредитному договору, которые могут быть переведены на нового заемщика;
составлением банком нового кредитного соглашения, в котором предусмотрены, по сравнению с условиями кредитования для первого заемщика, повышение ставки, уменьшение срока кредитования или введение дополнительных комиссий;
требование банком заключения нового договора страхования;

Налогообложение

Статья 220 налогового кодекса РФ регламентирует обложение налогом приобретаемой в процессе переуступки жилплощади. Заключение договора продажи влечет за собой для продавца обязанность выплаты налоговой суммы, которая составляет 13% от полученного дохода.

Участие в долевом строительстве подразумевает попадание под налогообложение разницы между изначальными вложениями продавца и стоимостью, по которой квартира была продана.

При этом допускается уменьшение размера налоговой ставки посредством налогового вычета