18 июня
17 мин. на чтение

Налог при переуступке прав на квартиру

Ст. 210 НК РФ устанавливает обязанность налоговых выплат с доходов физических лиц (НДФЛ) во всех их видах, в том числе и в ходе продажи квартир при переуступке прав требования по договору долевого участия (ДДУ).

Одновременно ст. 220 НК РФ предполагает уменьшение величины доходов на размер реально понесенных и документально зафиксированных расходов, которые сопряжены с заключением ДДУ. В данной ситуации под расходами подразумеваются суммы, которые выплачены застройщику согласно условиям ДДУ.

НДФЛ устанавливается по величине разницы между стоимостью уступки, которая получена по соответствующему соглашению, и суммой, ранее уплаченной по ДДУ.

Граждане, будучи налоговыми резидентами России, проживающими в стране не менее 183 дней, уплачивают налог по ставке 13 %, а для нерезидентов ставка повышается до 30 %.

Произошедшее в 2021 г. изменение налоговой ставки до 15 % при доходе, превышающем 5 млн руб., не имеет отношения к доходам, которые получены в результате продажи недвижимости. Независимо от вырученной суммы ставка в данном случае остается на неизменном уровне 13 %.

Важно знать

Сведения о полученном доходе следует самостоятельно сообщить в налоговую структуру посредством заполнения декларации 3-НДФЛ и подачи её до 30 апреля следующего года. НДФЛ подлежит выплате в срок до 15 июля того года, который наступает вслед за годом получения дохода.

НДФЛ цессионария

Действующие в настоящее время правила переуступки прав на жильё предполагают возможность для цессионария, т. е. покупателя переуступленных прав, возвращения 13 % от убытков, понесенных в процессе покупки недвижимого имущества по цессионному договору. Это можно осуществить еще до фиксации прав на квартиру посредством Росреестра, начиная с момента подписания акта передачи с параллельной подачей декларации вместе с ДДУ, цессионным договором и платежной документацией.

Назначение вычета становится доступным, если цена квартиры достигает 2 млн руб., а кредитные средства не превышают 3 млн руб.

Максимальный вычет, на который можно рассчитывать в подобном случае, составляет 650 тыс. руб.

НДФЛ цедента

Поскольку в процессе переуступки прав на жильё искомое жильё ещё пребывает в стадии строительства, отчего отсутствует право собственности на нее, то предусмотренный ст. 217.1 НК РФ налоговый вычет в данной ситуации не может быть применен.

Тем не менее статьи 288, 219, 220 и 221 НК РФ предусматривают налоговый вычет, на размер которого уменьшаются налоговые суммы по ставке 13 %. При этом вычет приравнивается к реально понесенным расходам, которые документально подтверждены договором о долевом строительстве и квитанциями, свидетельствующими об уплате цены договора переуступки прав.

В процессе подачи декларации о полученном доходе цедент вправе параллельно использовать в качестве налогового вычета документально подтвержденные расходы по долевому участию в приобретении будущей квартиры, что уменьшает величину налога при переуступке прав по ДДУ.

Важно знать

Разница между стоимостью договора переуступки и ценой ДДУ при умножении ее на 13 % составляет величину налоговой суммы, которая подлежит оплате.

Налогообложение неустоек по ФЗ-214 от застройщика

В случае когда застройщик задерживает сдачу строящего объекта, суд может назначить ему выплату неустойки в пользу дольщиков. Если факт получения ими суммы неустойки документально подтверждён, она облагается НДФЛ согласно общим правилам.

Важно знать

При этом застройщик, выступая в качестве налогового агента, должен самостоятельно удерживать необходимую сумму НДФЛ, которая назначена судом для каждого дольщика, и перечислять ее в госбюджет.

Если судебной инстанцией не установлен размер налога, застройщик обязан уведомить налоговую инспекцию и налогоплательщика о невозможности с его стороны удержания налога и предложить дольщику подать декларацию и уплатить НДФЛ самостоятельно.

Налоговые вычеты

Как уже говорилось, по цессионному договору передаются имущественные права на приобретение квартиры в будущем, а не на само жилье. Это не дает дольщику, который уступил свои права на строящуюся квартиру, возможности претендовать на получение налоговых вычетов, обусловленных ст. 220 НК РФ и связанных с длительным владением недвижимостью.

Важно знать

Даже при условии значительного удлинения срока строительства жилья право на налоговый вычет не предоставляется.

Между тем у цессионария и у цедента всё же имеются возможности для уменьшения размеров налоговых выплат посредством получения вычетов. Выше уже перечислялись статьи НК РФ, позволяющие сделать это. Кроме того, возможность получения вычетов подтверждается письмом Минфина РФ № 03-04-05/25335 от 31.03.2020.

Также письмо Минфина РФ № 03-04-08/4-166 от 13.09.2011 подтверждает право налогоплательщиков сокращать размер налоговой суммы на стоимость реально понесенных расходов, включая выплаченные проценты по договору целевого кредита, предназначенного для покупки недвижимости.

Эту процедуру дольщик вправе заменить налоговым вычетом в размере, не превышающем 1 млн руб. Данная сумма отнимается от стоимости уступки, а с полученной разницы уплачивается налог. Но, как показывает практика, этот способ менее выгоден, нежели вычет понесенных расходов.

Продажа без дохода

В случае если стоимость по цессионному договору и цена ДДУ идентичны, это обстоятельство не освобождает от подачи декларации в налоговую инспекцию. Хотя в данной ситуации налог уплачивать не требуется, тем не менее налоговой инспекции надлежит осуществить камеральный анализ предоставленной документации.

Уступка между супругами

При заключении договора переуступки между супругами на возмездных условиях он подлежит налогообложению. Если подобная сделка заключается безвозмездно, то при отсутствии необходимости налоговых выплат супруги не утрачивают право на получение налогового вычета с суммы, которая была уплачена застройщику. При отсутствии брачного контракта с включенными в него иными условиями подобные расходы считаются общими.

Если квартира достроена

В целом уплата налога в процессе продажи жилья по переуступке не отличается от аналогичной уплаты при купле-продаже квартиры. В обоих случаях налогоплательщик должен самостоятельно заполнить декларацию в отношении полученного дохода и выплатить с него надлежащую налоговую сумму.

Важно знать

Однако на этом сравнение обоих процессов прекращается, поскольку переуступка квартиры по ДДУ невозможна, как только строящийся дом будет сдан в эксплуатацию. После этого речь может идти лишь о купле-продаже готового жилья.


Еще по теме
Ваша заявка
успешно отправлена
Наш менеджер вскоре свяжется с вами

Заказать звонок

Телефон*
Имя*
Нажимая на кнопку «Заказать звонок», вы даете согласие на обработку своих персональных данных

Заявка менеджеру

Телефон*
Имя*
Нажимая на кнопку «Оставить заявку», вы даете согласие на обработку своих персональных данных

Записаться на встречу

Телефон*
Имя*
Нажимая на кнопку «Оставить заявку», вы даете согласие на обработку своих персональных данных

Ипотека онлайн

Телефон*
Имя*
Нажимая на кнопку «Оставить заявку», вы даете согласие на обработку своих персональных данных

Помощь в ремонте

Телефон*
Имя*
Нажимая на кнопку «Оставить заявку», вы даете согласие на обработку своих персональных данных

Заявка на продажу квартиры

Телефон*
Имя*
Нажимая на кнопку «Оставить заявку», вы даете согласие на обработку своих персональных данных